Разъяснения по вопросу участия в долевом строительстве жилья 

На территории Тотемского района строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан – участников долевого строительства не осуществляется. Прокуратурой района нарушения в данной сфере не выявлялись.

При этом на территории Вологодской области сложилась неблагоприятная ситуация в сфере долевого строительства жилья. Вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан для строительства жилья возможно исключительно на основании:

— договора участия в долевом строительстве;

— путем приобретения облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

— участия в качестве членов жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Заключение с гражданами иных видов инвестиционных договоров является незаконным и в последующем может привести к признанию судом такой сделки недействительной.

Другим немаловажным условием является запрет привлечения денежных средств граждан в отсутствие разрешительной документации на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок под запроектированным жилым домом.

Таким образом, при принятии решения о заключении с застройщиком договора долевого участия, гражданам необходимо убедиться в наличии у застройщика действующего договора аренды земельного участка (свидетельства о праве собственности), разрешения на строительство, выданного в установленном законом порядке органом местного самоуправления, а также опубликованной проектной декларации.

Договор участия в долевом строительстве жилья относится к категории договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. Обязанность по проведению указанных процедур законодателем возложена на лицо, привлекающее денежные средства в строительство (на застройщика).

Следует учитывать, что срок ввода объекта в эксплуатацию является существенным условием договора долевого участия. Отсутствие в договоре ссылки на конкретную дату либо на событие, которое неминуемо наступит, является незаконным и противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Дата передачи готового жилого помещения должна быть едина для всех участников строительства в возводимом жилом доме.

Проверить, является ли застройщик членом общества взаимного страхования застройщиков, Вы можете на официальном сайте Общества в сети Интернет по адресу www.ovsz.ru/members.

Наименьшие риски покупатель несет в случае, если застройщик:

— является членом общества взаимного страхования застройщиков;

— является клиентом крупной коммерческой страховой компании из списка ЦБ;

— имеет поручительство надежного банка.

Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены существенные изменения в законодательство в сфере долевого строительства, которые вступили в силу с 01.07.2018.

Застройщиком, по общему правилу, сможет выступать только хозяйственное общество, наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик» и которое (или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) имеет не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Кроме того, законодателем введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это означает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Введено требование о наличии у застройщика собственных средств, размер которых должен составлять не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства (на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства).

С 1 июля 2018 г. застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика).

Также положениями Закона № 218-ФЗ конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства, расширен перечень статей расходов, на покрытие которых такие денежные средства могут быть направлены застройщиком. При этом отдельные статьи расходов ограничены.

Уполномоченным органом по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов на территории области является Инспекция государственного строительного надзора Вологодской области.

Инспекция также формирует и ведет реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории и чьи права нарушены (реестр пострадавших граждан).

По вопросу предоставления недостоверных сведений об услугах застройщика, нарушения прав потребителей при включении в договор долевого участия в строительстве незаконных условий Вы можете обратиться в территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Вологодской области.

Если у Вас возникают подозрения, что застройщик привлекает средства граждан по незаконной схеме, Вы можете обратиться: в Инспекцию государственного строительного надзора; в органы прокуратуры; в органы внутренних дел.

За нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность по ст. 14.28 КоАП РФ. За привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предусмотрена уголовная ответственность по ст.200.3 УК РФ.

13:05
191